Cục giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng - Bộ Xây dựng
State authority for construction quality inspection

Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội: Vì sao “miếng bánh” vẫn chưa hấp dẫn?

Sau nhiều năm triển khai, đến nay Hà Nội mới chỉ có vài khu chung cũ được doanh nghiệp tham gia xã hội hóa xây mới và đưa vào sử dụng. Mặc dù Hà Nội đã ban hành nhiều cơ chế ưu đãi, nhưng xem ra “miếng bánh chung cư cũ” vẫn chưa thực sự hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Nút thắt đối với việc cải tạo chung cư cũ thời gian qua được nhắc đến nhiều nhất là những quy định hạn chế chiều cao đối với những nhà cao tầng trong quận nội thành và khu vực trung tâm. Việc khống chế chiều cao công trình đã tạo ra những “rào cản” đối với những doanh nghiệp muốn “chung lưng đấu cật” với thành phố Hà Nội trong công tác cải tạo chung cư cũ. Để từng bước hóa giải những khó khăn này, UBND thành phố Hà Nội đã phê duyệt Quy chế quản lý nhà cao tầng khu vực nội đô, tăng chiều cao từ 18 đến 24 tầng đối với các dự án cải tạo chung cư cũ.

Tuy nhiên, quy định cho tăng chiều cao, nhưng quy chế quy định không được tăng dân số cơ học lại “gây khó” cho các doanh nghiệp muốn bắt tay vào thực hiện. Quy định này đã đặt ra thực trạng, nếu hạn chế dân số thì các căn hộ ngoài diện tích tái định cư sẽ không biết bán đi đâu để bù đắp chi phí đầu tư.

Theo danh mục các dự án dự kiến thu hút đầu tư trên địa bàn giai đoạn 2016 - 2020 (đợt 1) có 10 dự án nằm tại các vị trí “đất vàng” thuộc các quận Cầu Giấy, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng và Hoàng Mai, vốn là các khu tập thể (KTT) cũ của Hà Nội trước đây. Trong đó, dự án có quy mô vốn đầu tư lớn nhất là đầu tư cải tạo, xây mới KTT Ngọc Khánh (Quận Ba Đình) với 47.000 tỷ đồng, còn dự án có quy mô vốn đầu tư nhỏ nhất là đầu tư cải tạo, xây mới KTT Khương Thượng (Quận Đống Đa) là 6.000 tỷ đồng. Như vậy, có thể khẳng định “miếng bánh” chung cư cũ đã có sức hấp dẫn, nhưng do “cơ chế” chưa “hấp dẫn” nên nhiều nhà đầu tư vẫn chưa mặn mà.

Bên cạnh đó, vấn đề được cư dân các khu chung cư cũ quan tâm khi thành phố thực hiện chủ trương cải tạo là hệ số bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư tại chỗ khi nhà mới hoàn thành. Việc xác định hệ số đền bù sao cho hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan cũng là bài toán nan giải, thậm chí nằm ngoài tầm kiểm soát của chủ đầu tư.

Theo quy định của thành phố Hà Nội, chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân là hệ số K= 1,5 lần (đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ). Tuy nhiên, do việc thoả thuận hệ số đền bù được giao phó cho doanh nghiệp trực tiếp thoả thuận với người dân, nên các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số K = 2,1 lần, thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ.

Vấn đề này cũng được nhiều chuyên gia BĐS nhận định, hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vướng mắc do mâu thuẫn về lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Vì vậy, Nhà nước với vai trò hoạch định chính sách cần gỡ được bản chất của vấn đề đang tồn tại, phải làm trọng tài để có một tiếng nói chung. Không nên để doanh nghiệp tự thỏa thuận với các hộ dân, mà cứ áp dụng chung hệ số tái định cư bằng 1 (có nghĩa là tái thiết cho các hộ dân một diện tích ở mới tốt hơn nơi ở cũ), còn đối với phần diện tích mua thêm, các hộ phải trả theo giá thành xây dựng.

Bên cạnh đó, có nhiều nhà đầu tư lớn dù điều kiện tài chính rất cao đã phải bỏ cuộc bởi vướng phải nhiều tiêu chí rườm rà, thủ tục vượt xa khả năng của họ. Dù giá của những chung cư cũ không hề rẻ, nhưng kể cả đã trúng thầu, nhà đầu tư phải theo quy hoạch của thành phố chứ không được thực hiện dự án theo ý muốn.

KTS.Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng: Việc cải tạo chung cư cũ là vấn đề xã hội, vậy Nhà nước phải có trách nhiệm chính, còn doanh nghiệp tham gia đóng góp có lợi nhuận. Lợi nhuận này được thừa hưởng ngay tại những khu chung cư sau cải tạo, hoặc những quỹ đất khác, đây chính là việc của chính quyền thành phố, phải đảm bảo hài hòa lợi ích cho doanh nghiệp.

Ngoài ra chúng ta phải có chính sách cho các cư dân được rõ ràng, hài hòa theo hướng phần dôi ra so với diện tích tái định cư Nhà nước mua lại của doanh nghiệp và bán cho dân theo giá của người thu nhập thấp, chứ không phải giá thương mại. Khi quy hoạch, thực hiện dự án cải tạo phải công khai, đảm bảo người dân phải được nhận được những phiếu thăm dò và khẳng định chắc chắn họ sẽ nhận được những gì, sau khi dự án cải tạo được hoàn thành để lấy sự đồng thuận của người dân.

KTS.Phạm Thanh Tùng cũng nhấn mạnh: Chúng ta cần phải xây dựng rõ được vai trò, quyền lợi nhà đầu tư và quyền lợi của người dân được tái định cư, đảm bảo họ có chỗ ở tốt hơn. Trong đó, Nhà nước phải có trách nhiệm, chứ không thể khoán trắng cho doanh nghiệp được, bởi khi “thả nổi” rất khó xác định trách nhiệm của các bên.

Rõ ràng để “gỡ nút thắt” cho việc cải tạo chung cư cũ cần sự chung tay của nhà nước và doanh nghiệp. Để làm được việc này, phía Nhà nước cần đưa ra các tiêu chí, cơ chế rõ ràng cho nhà đầu tư khi muốn họ tham gia cải tạo các khu chung cư cũ, cần thiết sẽ ban hành cơ chế “đặc biết”, chứ không thể cứ quy định chung chung rồi để đấy.

Theo Xây dựng điện tử (Vũ Chiến)

2610

Ý kiến

Chưa có ý kiến

Họ tên:
Địa chỉ:
Điện thoại:
Email:
Tiêu đề:
Nội dung:

Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng tổ chức Hội nghị tổng kết công tác năm 2019 và triển khai nhiệm vụ, kế hoạch năm 2020 (11/1/2020)

Cục Giám định tổ chức kết nạp Đảng viên mới (5/4/2019)

Bộ Xây dựng vào cuộc chỉ đạo khắc phục tai nạn lao động nghiêm trọng gây chết nhiều người tại Vĩnh Long (16/3/2019)

Bộ Xây dựng chỉ đạo giải quyết sự cố tại công trình Nhà xưởng của công ty TNHH Bo Hsing thuộc Khu công nghiệp Hòa Phú, Long Hồ, Tỉnh Vĩnh Long (15/3/2019)

Hội nghị tổng kết, đánh giá kết quả phối hợp công tác giữa Công đoàn Xây dựng Việt Nam và Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng – BXD (21/2/2019)

Cục Giám định tổ chức Hội nghị tổng kết tình hình hoạt động năm 2018 và phương hướng, nhiệm vụ trọng tâm năm 2019 (3/2/2019)

Kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình Trung tâm Thương mại - Dịch vụ - Căn hộ tại số 50 Phan Văn Khỏe, P. 2, Q. 6, TP. Hồ Chí Minh (21/9/2018)

Đoàn thanh niên CDMI trao quà cho trường miền núi khó khăn (17/6/2018)

Kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình Khu nhà ở cao tầng (The Nassim Thảo Điền). (6/6/2018)

Kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình Khối nhà A2 (Block A2) thuộc Khu chung cư tái định cư 2,04ha,Phường 4, Quận 8, TP. HCM. (6/6/2018)

 
Chung cư Vinh Chợ nhà đất Vinh GRUUSOFT