Năm 2023: Nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS
Thưa Bộ trưởng, năm 2023 là một năm thành công của ngành Xây dựng khi Quốc hội đồng thời thông qua hai dự án Luật quan trọng, gồm Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15. Hai Luật này có những nội dung mới gì và sẽ tác động như thế nào đến công tác quản lý, thúc đẩy phát triển nhà ở và thị trường BĐS, thưa Bộ trưởng?
- Thị trường BĐS đầu năm 2023 gặp nhiều khó khăn như thiếu nguồn cung, thiếu cân đối trong cơ cấu sản phẩm. BĐS ở phân khúc nhà ở trung, cao cấp, BĐS du lịch có biểu hiện dư thừa, trong khi phân khúc NƠXH, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình thiếu nguồn cung gay gắt, không đáp ứng được nhu cầu của người dân. Nhiều dự án BĐS gặp vướng mắc các thủ tục pháp lý liên quan đến đầu tư, đất đai, xây dựng. Thị trường gặp khó khăn trong huy động và tiếp cận các nguồn vốn. Trái phiếu DN BĐS bộc lộ nhiều tồn tại, rủi ro…
Trong bối cảnh đó, việc Quốc hội khóa XV thông qua Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15 với nhiều nội dung đổi mới trong cùng Kỳ họp thứ 6 vừa qua là một sự kiện hết sức quan trọng, mở ra nhiều cơ hội tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sự phát triển trở lại của thị trường BĐS.
Trong đó, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đã sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, DN, cá nhân tham gia phát triển nhà ở.
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đã luật hóa một số quy định của Nghị định hiện hành về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để nâng cao hiệu lực pháp lý và bổ sung một số quy định đặc thù, tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cũng như khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện.
Luật bổ sung quy định về quỹ đất dành để phát triển NƠXH, hình thức phát triển NƠXH, điều kiện được hưởng chính sách NƠXH, ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH…, nhằm tháo gỡ các vướng mắc hiện nay và thúc đẩy phát triển NƠXH.
Luật bổ sung quy định về các hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở, về vốn Nhà nước để phát triển nhà ở; Luật hóa một số quy định từ Nghị định về nguyên tắc huy động, sử dụng nguồn vốn nhằm nâng cao hiệu lực thi hành; Sửa đổi, bổ sung một số quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng, khai thác nguồn thu từ phần sử dụng chung của nhà chung cư nhằm khắc phục các tranh chấp khiếu kiện trong quản lý sử dụng nhà chung cư hiện nay…
Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15 phân định rõ phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS với các Luật khác có liên quan; Sửa đổi, bổ sung quy định cụ thể hơn về các loại BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh; Thắt chặt hơn quy định về trách nhiệm công khai và nội dung công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch, lành mạnh hoạt động kinh doanh BĐS.
Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15 đã luật hóa một số quy định của các Nghị định hiện hành và bổ sung mới một số quy định về: Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS; Kinh doanh quyền sử dụng đất; Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS; Việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS nhằm bảo đảm tính pháp lý, chặt chẽ, khả thi...
Luật cũng đã sửa đổi, bổ sung một số chính sách về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai để đảm bảo phù hợp hơn với điều kiện thực tiễn; Bổ sung quy định chi tiết hơn về các loại hợp đồng kinh doanh BĐS; Bổ sung các chính sách điều tiết thị trường BĐS...
Hiện tại, Bộ Xây dựng đang khẩn trương dự thảo các văn bản hướng dẫn dưới Luật, trình cấp có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền, đảm bảo có hiệu lực đồng bộ với Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15 ngay khi có hiệu lực thi hành.
Cùng trong năm 2023, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành đã thông qua và ban hành nhiều Luật, Nghị định, Thông tư…, tạo thuận lợi cho phát triển nhà ở và thị trường BĐS như: Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 05/3/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều về chào bán, giao dịch trái phiếu DN riêng lẻ; Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; Thông tư số 02/2023/TT-NHNN ngày 23/4/2023 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn…
Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2023/TT-BXD ngày 28/4/2023 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021, với nội dung chính là sửa đổi quy định về điều kiện lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH trên cơ sở quy hoạch phân khu và quy hoạch chung được duyệt, qua đó đã tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án NƠXH, đẩy nhanh tiến độ thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.
Mới đây nhất, tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 diễn ra vào trung tuần tháng 01/2024, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi). Đây là những quy định pháp luật rất quan trọng sẽ tháo gỡ, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.
Với hệ thống quy định mới này, với các giải pháp quyết liệt, hiệu quả của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, cùng với sự vào cuộc của các Bộ, ngành và địa phương, trong năm 2023 vừa qua, cũng như trong thời gian sắp tới, chắc chắn sẽ thúc đẩy phát triển nhà ở, nhất là NƠXH, góp phần tái cơ cấu thị trường BĐS theo hướng cân đối, phù hợp hơn. Đồng thời, tháo gỡ được các vướng mắc trong thực tiễn để thị trường BĐS vượt qua khó khăn trong giai đoạn hiện nay, phát triển đảm bảo mục tiêu ổn định, lành mạnh, bền vững.
Năm 2024, Bộ Xây dựng tiếp tục tập trung tháo gỡ vướng mắc về cơ chế chính sách, pháp luật nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS lành mạnh, bền vững.
Bộ Xây dựng và cá nhân Bộ trưởng với tư cách là Tổ trưởng Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã có giải pháp gì nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS? Kết quả cụ thể ra sao, thưa Bộ trưởng?
- Trong bối cảnh khó khăn chung, có thể nói, lĩnh vực BĐS năm vừa qua đã nhận được quan tâm, chỉ đạo sát sao, quyết liệt và hiệu quả của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, sự vào cuộc tích cực của các Bộ, ngành và địa phương.
Ngay từ đầu năm, Bộ Xây dựng tham mưu và Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nghị quyết số 33/NQ-CP đã xác định rõ các nhiệm vụ, giải pháp nhằm tái cơ cấu thị trường BĐS, đảm bảo thúc đẩy, nâng cao tỷ trọng NƠXH và nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu kinh tế, hướng tới minh bạch, cân đối cung cầu thị trường.
Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều công điện, văn bản chỉ đạo đôn đốc các Bộ, ngành và địa phương thực hiện nghiêm các nhiệm vụ, yêu cầu về tái cơ cấu thị trường BĐS.
Đặc biệt, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ do Bộ Xây dựng làm cơ quan thường trực, nhằm rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án BĐS cho nhiều địa phương, DN.
Thực hiện nhiệm vụ được giao, Tổ công tác đã làm việc trực tiếp với nhiều địa phương, nhất là thành phố lớn, các địa phương có dự án BĐS vướng mắc, với nhiều chuyên gia và một số DN BĐS để nghe báo cáo, nắm thông tin, tình hình và rà soát từng dự án BĐS cụ thể. Trên cơ sở đó, Tổ công tác trao đổi, hướng dẫn, giải đáp, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS.
Qua rà soát, nắm bắt tình hình, Tổ công tác đã có nhiều báo cáo, tham mưu, đề xuất Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành nhiều chỉ đạo với các biện pháp cụ thể và quyết liệt để giải quyết tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS. Trong đó, có Nghị quyết số 33/NQ-CP và các công điện của Thủ tướng Chính phủ số 194/CĐ-TTg ngày 01/4/2023 về việc tập trung tháo gỡ vướng mắc về đất đai, vật liệu xây dựng để triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng đường bộ cao tốc và BĐS; Số 469/CĐ-TTg ngày 25/5/2023 về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Số 470/CT-TTg ngày 26/5/2023 về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt, hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh của người dân và DN; Số 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 về tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Trên cơ sở báo cáo, tham mưu của Tổ công tác, Chính phủ và các Bộ, ngành cũng đã có những tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cụ thể về mặt thể chế. Nổi bật là Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 05/3/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều về chào bán, giao dịch trái phiếu DN riêng lẻ; Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng và nhiều Thông tư hướng dẫn thực hiện cụ thể các quy định pháp luật của Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và một số Bộ, ngành khác.
Bên cạnh đó, Tổ công tác đã tiếp nhận 138 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, DN, hiệp hội và người dân liên quan đến 191 dự án BĐS. Tổ đã nghiên cứu, rà soát và chuyển các văn bản nêu trên tới UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và các Bộ, ngành để đề nghị xem xét, giải quyết theo thẩm quyền.
Đồng thời, Bộ Xây dựng đã ban hành 37 văn bản; Bộ TN&MT ban hành 4 văn bản; Bộ KH&ĐT ban hành 2 văn bản để trực tiếp hướng dẫn, giải đáp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về các nội dung quy hoạch, đất đai, thủ tục đầu tư, NƠXH, cải tạo chung cư cũ, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng dự án... cho các địa phương.
Qua đó, nhiều dự án BĐS tại các địa phương cơ bản đã được giải quyết, tháo gỡ nút thắt quan trọng và đạt một số kết quả đáng ghi nhận. Đơn cử, TP Hà Nội đã chỉ đạo và giải quyết được 419/712 dự án vướng mắc, tương đương 60% so với số lượng dự án ban đầu.
TP.HCM đã chỉ đạo và giải quyết được 67/180 dự án vướng mắc, chiếm 37% số lượng dự án ban đầu, trong đó có 28 dự án được tháo gỡ theo hướng dẫn của Tổ công tác và 39 dự án do địa phương chủ động rà soát, tháo gỡ theo thẩm quyền.
TP Hải Phòng đã giải quyết được khó khăn, vướng mắc trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư cho 66 dự án, trong đó có 50 dự án nhà ở thương mại, 16 dự án NƠXH.
TP Cần Thơ đã giải quyết được khó khăn cho 17 dự án, xử lý thu hồi 4 dự án và hiện đang tiếp tục triển khai tháo gỡ cho 31 dự án, trong đó có 20 dự án khó khăn, vướng mắc về giải phóng mặt bằng, 8 dự án liên quan đến định giá đất và 3 dự án gặp khó về thủ tục giao đất…
Với các giải pháp hiệu quả của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và sự vào cuộc của các Bộ, ngành, địa phương, cùng các hoạt động hiệu quả, tích cực, thực chất của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, thị trường BĐS đã bắt đầu có dấu hiệu tích cực trở lại từ quý III/2023, được đánh giá đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và sẽ cải thiện dần trong thời gian tới.
Khẩn trương triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH
´Năm 2023, Bộ Xây dựng trình và được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”. Xin Bộ trưởng cho biết, đến nay việc triển khai đầu tư phát triển NƠXH có đạt tiến độ mục tiêu không và cần làm gì để Đề án được thực hiện đúng tiến độ, yêu cầu đề ra trong giai đoạn tới?
- Như đã đề cập, đẩy mạnh phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, ngày 11/3/2023 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số33/NQ-CP, trong đó đã xác định rõ các nhiệm vụ, giải pháp nhằm tái cơ cấu thị trường BĐS, đảm bảo thúc đẩy nâng cao tỷ trọng NƠXH và nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu kinh tế, hướng tới minh bạch, cân đối cung cầu thị trường.
Nghị quyết cũng đã giao Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi từ các ngân hàng thương mại.
Ngay sau đó, ngày 03/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” (Đề án) với các yêu cầu, chỉ tiêu cụ thể để các Bộ, ngành và địa phương bám sát và quyết liệt triển khai thực hiện.
Từ trước đến nay, cả nước đã hoàn thành 371 dự án NƠXH khu vực đô thị, quy mô xây dựng hơn 191.300 căn, với tổng diện tích khoảng 9,6 triệu m2.
Riêng trong giai đoạn 2021 - 2025, thực hiện Đề án, cả nước đã có 495 dự án NƠXH với quy mô gần 403.000 căn, trong đó đã hoàn thành 70 dự án với quy mô gần 35.600 căn; Khởi công xây dựng 127 dự án với quy mô gần 107.900 căn; Chấp thuận chủ trương đầu tư 298 dự án với quy mô hơn 259.400 căn.
Triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng, hiện nay đã có 27 tỉnh công bố danh mục 63 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, với nhu cầu vay vốn khoảng 28.000 tỷ đồng. Một số dự án NƠXH tại các địa phương đã được giải ngân với số vốn khoảng 180 tỷ đồng.
Theo Đề án, phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn NƠXH, riêng giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn hộ. Như vậy, nếu các dự án đã được cấp phép và chấp thuận chủ trương đầu tư hoàn thành đúng thời hạn thì chúng ta sẽ cơ bản hoàn thành mục tiêu đến năm 2025.
Tuy nhiên, để thực hiện đúng mục tiêu Đề án đã đặt ra tới năm 2030, trong thời gian tới, các Bộ ngành và địa phương cần tiếp tục bám sát và thực hiện nghiêm túc các nhiệm vụ Đề án đã đề ra; Đẩy mạnh rà soát, phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất, cải cách thủ tục hành chính… cho các dự án NƠXH.
Bên cạnh đó, rất cần sự vào cuộc chủ động, quyết liệt hơn nữa của Ngân hàng Nhà nước trong việc triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng. Bộ Xây dựng cũng sẽ tăng cường phối hợp chặt chẽ hơn với các địa phương và Ngân hàng Nhà nước để đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án NƠXH, kịp thời đảm bảo nhu cầu tín dụng để giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng.
Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS là nhiệm vụ cấp bách, quan trọng
Thời gian tới, để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS lành mạnh, bền vững và triển khai Đề án hiệu quả, Bộ Xây dựng có những giải pháp gì, thưa Bộ trưởng?
- Thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu tích cực trở lại từ quý III/2023. Trong đó, nguồn cung BĐS trong quý III tăng trưởng rõ rệt so với quý trước: Số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong quý III tăng hơn 3 lần; Số lượng dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở tăng khoảng 150%; Số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là 47 dự án với hơn 8.200 căn hộ, tăng 132% số căn hộ.
Triển khai Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH, đến nay, cả nước đã có 495 dự án NƠXH với quy mô gần 403.000 căn, nếu kịp hoàn thành đúng tiến độ, sẽ cơ bản đạt mục tiêu đến năm 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn hộ như mục tiêu Đề án đã đặt ra, góp phần trực tiếp tái cơ cấu thị trường BĐS theo hướng cân đối, phù hợp hơn.
Các dấu hiệu tích cực của thị trường BĐS và kết quả triển khai Đề án đặt ra kỳ vọng thị trường dần phục hồi và phát triển trở lại trong năm 2024.
Để các dấu hiệu tích cực này cải thiện nhanh hơn, Bộ Xây dựng, các Bộ ngành, địa phương và các DN cần tiếp tục kiên trì, quyết liệt thực hiện các giải pháp mà Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã xác định trong Nghị quyết 33/2023/NQ-CP cũng như các chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ; Bám sát và thực hiện có hiệu quả các nhiệm vụ được giao trong Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH; Thúc đẩy mạnh mẽ hơn nữa sự vào cuộc chủ động, quyết liệt của các địa phương và các DN BĐS, DN phát triển NƠXH, với tinh thần trách nhiệm cao.
Các Bộ, ngành và các địa phương phải tiếp tục xem việc tập trung tháo gỡ các vướng mắc của các dự án BĐS theo thẩm quyền là nhiệm vụ quan trọng, cấp bách.
Bộ Xây dựng tiếp tục theo dõi sát diễn biến thị trường để kịp thời có giải pháp ứng phó và tham mưu cho cấp có thẩm quyền quyết định các giải pháp điều hành thị trường BĐS, đáp ứng mục tiêu phát triển lành mạnh, bền vững; Tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy việc triển khai Đề án.
Với việc tập trung, trách nhiệm, quyết liệt triển khai đồng bộ các giải pháp thiết thực, hiệu quả của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, của các Bộ ngành Trung ương, các địa phương và cộng đồng DN, nguồn cung NƠXH sẽ được cải thiện và thị trường BĐS sẽ có chuyển biến, phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới.
Trân trọng cảm ơn Bộ trưởng!