Nút thắt đối với việc cải tạo chung cư cũ thời gian qua được nhắc đến nhiều nhất là những quy định hạn chế chiều cao đối với những nhà cao tầng trong quận nội thành và khu vực trung tâm. Việc khống chế chiều cao công trình đã tạo ra những “rào cản” đối với những doanh nghiệp muốn “chung lưng đấu cật” với thành phố Hà Nội trong công tác cải tạo chung cư cũ. Để từng bước hóa giải những khó khăn này, UBND thành phố Hà Nội đã phê duyệt Quy chế quản lý nhà cao tầng khu vực nội đô, tăng chiều cao từ 18 đến 24 tầng đối với các dự án cải tạo chung cư cũ.

Tuy nhiên, quy định cho tăng chiều cao, nhưng quy chế quy định không được tăng dân số cơ học lại “gây khó” cho các doanh nghiệp muốn bắt tay vào thực hiện. Quy định này đã đặt ra thực trạng, nếu hạn chế dân số thì các căn hộ ngoài diện tích tái định cư sẽ không biết bán đi đâu để bù đắp chi phí đầu tư.

Theo danh mục các dự án dự kiến thu hút đầu tư trên địa bàn giai đoạn 2016 - 2020 (đợt 1) có 10 dự án nằm tại các vị trí “đất vàng” thuộc các quận Cầu Giấy, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng và Hoàng Mai, vốn là các khu tập thể (KTT) cũ của Hà Nội trước đây. Trong đó, dự án có quy mô vốn đầu tư lớn nhất là đầu tư cải tạo, xây mới KTT Ngọc Khánh (Quận Ba Đình) với 47.000 tỷ đồng, còn dự án có quy mô vốn đầu tư nhỏ nhất là đầu tư cải tạo, xây mới KTT Khương Thượng (Quận Đống Đa) là 6.000 tỷ đồng. Như vậy, có thể khẳng định “miếng bánh” chung cư cũ đã có sức hấp dẫn, nhưng do “cơ chế” chưa “hấp dẫn” nên nhiều nhà đầu tư vẫn chưa mặn mà.

Bên cạnh đó, vấn đề được cư dân các khu chung cư cũ quan tâm khi thành phố thực hiện chủ trương cải tạo là hệ số bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư tại chỗ khi nhà mới hoàn thành. Việc xác định hệ số đền bù sao cho hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan cũng là bài toán nan giải, thậm chí nằm ngoài tầm kiểm soát của chủ đầu tư.

Theo quy định của thành phố Hà Nội, chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân là hệ số K= 1,5 lần (đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ). Tuy nhiên, do việc thoả thuận hệ số đền bù được giao phó cho doanh nghiệp trực tiếp thoả thuận với người dân, nên các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số K = 2,1 lần, thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ.

Vấn đề này cũng được nhiều chuyên gia BĐS nhận định, hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vướng mắc do mâu thuẫn về lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Vì vậy, Nhà nước với vai trò hoạch định chính sách cần gỡ được bản chất của vấn đề đang tồn tại, phải làm trọng tài để có một tiếng nói chung. Không nên để doanh nghiệp tự thỏa thuận với các hộ dân, mà cứ áp dụng chung hệ số tái định cư bằng 1 (có nghĩa là tái thiết cho các hộ dân một diện tích ở mới tốt hơn nơi ở cũ), còn đối với phần diện tích mua thêm, các hộ phải trả theo giá thành xây dựng.

Bên cạnh đó, có nhiều nhà đầu tư lớn dù điều kiện tài chính rất cao đã phải bỏ cuộc bởi vướng phải nhiều tiêu chí rườm rà, thủ tục vượt xa khả năng của họ. Dù giá của những chung cư cũ không hề rẻ, nhưng kể cả đã trúng thầu, nhà đầu tư phải theo quy hoạch của thành phố chứ không được thực hiện dự án theo ý muốn.

KTS.Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng: Việc cải tạo chung cư cũ là vấn đề xã hội, vậy Nhà nước phải có trách nhiệm chính, còn doanh nghiệp tham gia đóng góp có lợi nhuận. Lợi nhuận này được thừa hưởng ngay tại những khu chung cư sau cải tạo, hoặc những quỹ đất khác, đây chính là việc của chính quyền thành phố, phải đảm bảo hài hòa lợi ích cho doanh nghiệp.

Ngoài ra chúng ta phải có chính sách cho các cư dân được rõ ràng, hài hòa theo hướng phần dôi ra so với diện tích tái định cư Nhà nước mua lại của doanh nghiệp và bán cho dân theo giá của người thu nhập thấp, chứ không phải giá thương mại. Khi quy hoạch, thực hiện dự án cải tạo phải công khai, đảm bảo người dân phải được nhận được những phiếu thăm dò và khẳng định chắc chắn họ sẽ nhận được những gì, sau khi dự án cải tạo được hoàn thành để lấy sự đồng thuận của người dân.

KTS.Phạm Thanh Tùng cũng nhấn mạnh: Chúng ta cần phải xây dựng rõ được vai trò, quyền lợi nhà đầu tư và quyền lợi của người dân được tái định cư, đảm bảo họ có chỗ ở tốt hơn. Trong đó, Nhà nước phải có trách nhiệm, chứ không thể khoán trắng cho doanh nghiệp được, bởi khi “thả nổi” rất khó xác định trách nhiệm của các bên.

Rõ ràng để “gỡ nút thắt” cho việc cải tạo chung cư cũ cần sự chung tay của nhà nước và doanh nghiệp. Để làm được việc này, phía Nhà nước cần đưa ra các tiêu chí, cơ chế rõ ràng cho nhà đầu tư khi muốn họ tham gia cải tạo các khu chung cư cũ, cần thiết sẽ ban hành cơ chế “đặc biết”, chứ không thể cứ quy định chung chung rồi để đấy.